”माझे घर आणि गृहकर्ज” _ लेख क्र. (10)

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र

ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे

“ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान

”माझे घर आणि गृहकर्ज”

लेख क्र. (10)

“मनोगत”

ग्राहक चळवळीतील माझ्या सहोदरांनो,

     आज प्रबोधिनी एकादशी – पवित्र दिवस.  आपणाशी मध्यंतरीच्या काळात काही प्रमाणात खंडित झालेला संपर्क आजच्या पवित्रदिनी पुन्हा प्रस्थापित करतांना मला मनस्वी खूप आनंद होत आहे. “ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन अभियान” – ग्राहकतीर्थ नानांनी आजीवन अंगीकारलेले व्रत. त्यातील खारीचा वाट म्हणून ह्या  अभियानाचे अंतर्गत मार्च २०१७ मध्ये आपल्यातर्फे  “माझे घर आणि गृहकर्ज” हि लेखमाला आपण  सुरु केली आणि दर बुधवारी एक ह्याप्रमाणे त्या विषयाशी संबंधित एकंदर नउ लेख आपण  आपल्या विविध ग्रुपवर, तसेच ग्राहक पंचायतीच्या ब्लॉग वर सुद्धा प्रसिद्ध केले. ह्या उपक्रमात आपले अध्यक्ष मा. डॉ. विजय लाड आणि आपले कमिटी सदस्य ह्यांनी देखिल वेळोवेळी मला प्रोत्साहित केले हे मी येथे विशेषत्वाने सांगू इच्छितो. मे २०१७ च्या मध्यापासून माझ्या काही वैयक्तिक अडचणी, तसेच आकस्मिकपणे बदललेल्या कौटुंबिक प्राथमिकता वाढीस लागल्याने पुरेसा वेळ, आणि लक्ष – दोन्हीही - मी ह्या लेखमालेकडे देऊ शकलो नाही. परिणामी, हि मालिका दुर्दैवाने अल्पकाळासाठी का होईना, पण खंडित झाली – खंडित झाली, पण रहित झाली नाही. त्यामुळे, साधारण पाच महिन्यांचा खंड पडल्यानंतर पुन्हा हि लेखमाला लवकरच सुरु करून आपल्या सेवेत रुजू होत आहे. हि लेखमाला पुढे नेण्यापूर्वी आजपर्यंतच्या एकंदर नउ (९) लेखात आपण “माझे घर आणि गृहकर्ज” ह्या विषयात काय पाहिले ह्यांचे थोडक्यात सिंहावलोकन करूया जेणेकरून  लेखमालेतील पुढील लेखांशी सुसूत्रता राखणे सोइस्कर आणि सोपे जाईल. ह्याच प्रमुख उद्देशाने आजवर माहिती (९) लेखांचे द्वारे करून घेण्यात आलेल्या विषयांची थोडक्यात उजळणी करण्याचा / सिंहावलोकन करण्याचा हा अल्पसा प्रयत्न -

लेख क्र.	विषय	लेखातील विषयाची थोडक्यात ओळख
१.	माझे घर आणि गृहकर्ज	विषयाची प्रारंभिक ओळख आणि प्रस्तावना. आपल्याच काही सदस्यांनी घर घेतांना, तसेच गृहकर्ज घेतांना येणाऱ्या अडचणी लक्षात घेता ह्या विषयावर विस्तृत  मार्गदर्शन करण्याविषयी लिहिले होते. त्यास अनुसरून हि लेखमाला  सुरु करीत असल्याबद्दल मनोगत व्यक्त केले होते आणि त्यास अनुसरून पुढील प्रत्येक बुधवारी एक ह्याप्रमाणे  लेख लिहिण्याचे मनोगत व्यक्त केले होते.
२.	घर खरेदी आणि गृहकर्ज	ह्या लेखात वैयक्तिक खातेदार किंवा इतर प्रकारच्या खातेदारांना वित्तीय संस्थांकडून गृहकर्ज घेण्यासाठी आवश्यक असणरी कागदपत्रे / दस्तावेज ह्यविशयी विस्तृत खुलासा केला होता.
३.	मोफा कायदा–कलम- ३	गृहखरेदी विषयातील महत्वाचा कायदा म्हणजे “मोफा”. ह्या लेखापासून “मोफा” कायद्यातील विविध तरतुदींचा विचार करण्यास सुरुवात केली होती.  त्यातील कलम (३) अंतर्गत प्रवर्तकाच्या जबाबदाऱ्या काय आहेत  ह्याविषयी माहिती घेण्याचा प्रयत्न केला आहे.
४.	मोफा कायदा – कलम ४	कलम चार अंतर्गत  आगाऊ रकम आणि अर्धी रक्कम घेण्यापूर्वी प्रवर्तकास सदनिका खरेदी करणाराचे बरोबर करार करावा लागतो आणि तो करार नोंदणीकृत असावा लागतो ह्याची आपण माहिती करून घेतली होती.
५.	मोफा कायदा – कलम ५ आणि कलम ६.	“मोफा” कायद्याचे कलम (५) चे  अंतर्गत  प्रवर्तकाने सदनिका खरेदी करणारांकडून प्राप्त होणाऱ्या आगाऊ रकमेसाठी स्वतंत्र बँक खाते चालू ठेवणे आणि त्यासाठी सदनिका खरेदी करणारांचा ‘विश्वस्त’ म्हणून व्यवहार करण्याचे संदर्भात असलेल्या तरतुदींचा उहापोह करण्याचा प्रयत्न केला आहे. तसेच कलम (६) अनुसार प्रवर्तक जो पर्यंत मालमत्तेचा ताबा ग्राहकास सोपवत नाही तोपर्यंत करांचा भरणा करण्याची जबाबदारी हि प्रवर्तकाची असते हि माहिती आपण करून घेतली. ह्या विषयी महत्वाची बाब म्हणजे  जर काही कारणास्तव प्रवर्तक ती संबंधित करांची रक्कम भरण्यास असमर्थ ठरला आणि त्यांनी (प्रवर्तकाने)  ग्राहकाकडून  ती रक्कम घेतलेली असली तरीही अशा प्रकरणामध्ये प्रवर्तक, घराचा ताबा ग्राहकास सोपविल्यानंतर देखिल, संबंधित कर आणि त्याच्यावर जर काही प्रलंबित शुल्क लागलेले असेल  तर ते, भरण्यास जबाबदार असतो
६.	मोफा कायदा – कलम ७, ८ आणि ९	कलम सात (७) नुसार ग्राहक जे घर घेण्यास तयार  झाला आहे त्यामध्ये त्याच्या पूर्वसहमति शिवाय कोणत्याही प्रकारचा रचनात्मक बदल प्रवर्तक करू शकत नाही हे महत्वाचे आहे. कलम आठ (८) नुसार प्रवर्तकाने घराचा ताबा ग्राहकास वेळेवर दिला नाही तर ग्राहकाने प्रवर्तकास दिलेली रक्कम प्रवर्तकाने ग्राहकास व्याजासहित परत करण्याच्या तरतुदी आहेत. कलम  नउ (९) नुसार कोणताही प्रवर्तक त्याने घराचा विक्री करार केल्यानंतर कोणतेही घर गहाण किंवा घराच्या जमिनीवर शुल्क लावू शकत नाही, आणि तसे तो ग्राहकाच्या पूर्व सहमति शिवाय करू शकत नाही. जरी प्रवर्तकाने असे केले, तरी कलम चार (४) अंतर्गत नोंदणीकृत करण्यात आलेल्या करारामुळे अशा व्यक्तींच्या / ग्राहकांच्या  अधिकारावर कोणताही परिणाम होत नाही.
७.	मोफा कलम १० आणि ११	कलम दहा (१०) अंतर्गत “सहकारी गृह संस्था किंवा कंपनी तयार करण्यासाठी प्रवर्तकामार्फत घ्यावयाची आवश्यक खबरदारी / घेतल्या जाणाऱ्या पायऱ्या” ह्याविषयी उहापोह करण्यात आलेला आहे. कलम अकरा (११) नुसार प्रवर्तकांमार्फत करारानुसार सदनिका / मालमत्ता ह्यांचे शीर्षक (Title) हस्तांतरित करणे आणि दस्तऐवज अमलात आणणे” ह्या संबंधी असलेल्या तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे.
८.	मोफा कायदा – कलम १ ते ११	ह्या विषयी काही न्यायालयीन निवाड्यांची धावती ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न ह्या लेखात करण्यात आलेला आहे.
९.	मोफा कायदा – कलम १ ते ११	ह्या लेखात देखिल काही न्यायालयीन निवाड्यांची धावती ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न ह्या लेखात करण्यात आलेला आहे.

२.   मित्रांनो, अशा प्रकारे “मोफा” कायद्यातील ११ कलमांपर्यंत सिंहावलोकन केल्यानंतर ह्यानंतर आपण पुढील  तरतुदींचा विचार करणार आहोत. मित्रांनो, दरम्यानच्या काळात ह्या क्षेत्रात घडलेली प्रमुख घटना म्हणजे बांधकाम क्षेत्रासाठी लागू झालेला केंद्रीय “रेरा” कायदा,  त्याची सुद्धा ओळख आपण करून घेणार आहोत. तसेच “रेरा” आणि “मोफा” कायद्यातील समानता आणि फरक  कोणकोणत्या अनुषंगाने आहे, ह्याचा देखिल तुलनात्मक अभ्यास करण्याचा प्रयत्न करणार आहोत.  त्याच बरोबर बांधकाम क्षेत्राशी संबंधित विविध ग्राहक मंच / ग्राहक आयोग / राष्ट्रीय आयोग ह्यांचे द्वारा देण्यात आलेल्या निवाडे ह्याची  सुद्धा ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न करणार आहोत.    

३.   शेवटी, परंतु तितकेच महत्वाचे -  लेखमालेच्या अंतर्गत प्रसिद्ध होणाऱ्या लेखांविषयी सहोदारांच्या प्रतिक्रिया समजल्यास त्यात आवश्यक त्या सुधारणा करणे सोपे जाईल.

दि. ३१.१०.२०१७                             अनिल जोशी

(प्रबोधिनी एकादशी)                           केंद्रप्रमुख

                                  ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केन्द्र, पुणे.