लेख क्र. (६) -"माझे घर आणि गृहकर्ज”

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र

          ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे

      “ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान

”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (६)

“मोफा” कायद्यातील महत्वाच्या सुरुवातीच्या  सहा कलमांची आपण आतापर्यंत ओळख करून घेतलेली आहे. आज त्यातीलच कलम (७), (८) आणि कलम (९) ची ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न आपण करणार आहोत. ह्यातील कलम (७) प्रमाणे घर / सदनिका खरेदी करणारास बांधकामाचे स्थानिक संस्थांनी (म्हणजे महानगरपालिका / नगरपालिका ह्यांनी) मंजूर केलेले  आराखडे दाखवून त्यानुसार घर / सदनिका विक्री करण्यासाठी आगाऊ रक्कम / डीपॉझीट घेतले असल्यास / करारनामा करण्यात आल्यावर  संबंधित खरेदीदाराचे संमतीशिवाय प्रवर्तकास  कोणत्याही स्वरूपाचे बदल करता येत नाहीत. तसेच कलम (८) अनुसार जर विकासक / बिल्डर / प्रवर्तक विहित मुदतीत आणि / अथवा दोघांचे संमतीने पुढील वाढीव मुदतीत, घर / सदनिकेचा ताबा देण्यास असमर्थ / अयशस्वी ठरला तर बिल्डर / विकासकाने सदनिका / घर घेणाराने तोपर्यंत भरलेली संपूर्ण रक्कम सव्याज परत करण्याची वैधानिक जबाबदारी हि विकासकावर आहे. तसेच, कलम (९) अनुसार विकासक / बिल्डर हा “घर खरेदी करारनामा” (Agreement to Sale) केल्यानंतर  संबंधित घर / सदनिका घेणाराचे  संमतीशिवाय  सदरील घर / सदनिका हि कोणत्याही वित्तीय संस्थेकडे तारण / गहाण म्हणून ठेवू शकत नाही. ह्या प्राथमिक माहितीनंतर आपण ह्या तिन्ही कलमांची विस्तृत ओळख करून घेऊ या.

कलाम – (७) – “नंतरच्या योजना आणि वैशिष्ट्ये, जे उघड करण्यात आले होते, ते बदल किंवा त्या व्यतिरिक्त ग्राहकांच्या सहमति शिवाय आणि ज्या चुका आढळल्या त्या तीन (३) वर्षांच्या आत सुधारणा करण्यात याव्यात” –

स्थानिक आयोगातर्फे मान्यताप्राप्त किंवा इमारतीशी संबंधित ज्या गोष्टी मान्यताप्राप्त आहेत त्याची माहिती ग्राहकास उघड करणे आवश्यक आहे.

(अ)  ग्राहक जे घर घेण्यास तयार झाला आहे त्यामध्ये त्याच्या पूर्व सहमति शिवाय कोणत्याही प्रकारचा रचनात्मक बदल संबंधित घरामध्ये प्रवर्तक करू शकत नाही.

टीप: “३ वर्षे” हा कालावधी हा दोष निवारण्याशी संबंधित आहे.

{उदा:  योजना आणि संबंधित वैशिष्ट्यानुसार इमारतीचे काम पूर्ण करण्यात येते / करणे आवश्यक आहे. जर इमारत बांधतांना वापरण्यात येणाऱ्या कच्या मालामध्ये जर काही चूक झाली, किंवा कोणताही अप्रमाणित बदल जर बांधकामा दरम्यान करण्यात आला तर प्रवर्तकास तसे तीन (३) वर्षांचे कालावधीचे आत सूचित करावे लागते आणि तो तीन (३) वर्षांचा कालावधी घराचा ताबा ग्राहकास ज्या तारखेस दिला तिथून पुढे असतो. तसे झाल्यास प्रवर्तकाकडून  त्या संबंधित चुका सुधारित करून घेण्यात येतात, पण त्याचे कोणत्याही प्रकारचे शुल्क ग्राहकांकडून वसूल केले जाऊ शकत नाही. इतर प्रकरणांमध्ये ग्राहकास अशा बदलांसाठी किंवा चुकांसाठी नुकसान भरपाई प्रवार्तकामार्फत मिळण्याचा अधिकार आहे.

कलम आठ (८) – “वेळेवर घराचा ताबा न दिल्यास रक्कम व्याजासोबत वापस करणे.”

जर प्रवार्तकामार्फत  त्यांनी दिलेल्या कालावधीमध्ये घराचा ताबा सोपवला नाही किंवा तसे करण्यास जर तो असमर्थ ठरला तर  भरलेली रक्कम त्यावरील  व्याजासहित ग्राहकास वापस करावी लागते, जर –

अ)  प्रवर्तक त्याच्या करारामधील नियम व अटींनुसार घराचे बांधकाम पूर्ण करून दिलेल्या तारखेस घराचा ताबा देण्यास असमर्थ ठरला; किंवा

आ)                        एक प्रवर्तक काही कारणास्तव त्याच्या ताब्याच्या बाहेर आणि त्याच्या प्रतिनिधींच्यामुळे जर दिलेल्या तारखेस घराचा ताबा देण्यास असमर्थ ठरत असेल, किंवा पुढील मान्य करण्यात आलेली तारीख आणि तीन (३) महिन्याच्या कालावधीनंतर किंवा पुढील तीन (३) महिन्यांचा  कालावधी पूर्ण झाल्यावर सुद्धा तीच कारणे समोर करीत असेल, तर, अशा प्रकरणांमध्ये प्रवर्तकास मागणीनुसार त्यांनी आकारलेली पूर्ण रक्कम ग्राहकास वापस करावी लागते (आणि त्यावर दर वर्षाला ९% ह्या दराने सामान्य व्याज सदरील रक्कम आणि व्याजाची पूर्ण परतफेड होईपर्यंतच्या  तारखेपर्यंत द्यावे लागते.)

कलम (९) – “पक्षांच्या सहमतीशिवाय कोणतेही गहाणखत तयार केले जात नाही.”

कोणताही प्रवर्तक त्याने घराचा विक्री करार केल्यानंतर कोणतेही घर गहाण किंवा घराच्या जमिनीवर शुल्क लावू शकत नाही, आणि तसे तो ग्राहकाच्या पूर्व सहमतीशिवाय करू शकत नाही. जर त्याने तसे केले तर कलम (४) अंतर्गत नोंदणीकृत करण्यात आलेल्या करारामुळे अशा व्यक्तींच्या अधिकारावर कोणताही परिणाम करत नाही.

SECTION (7) – “AFTER PLANS AND SPECIFICATIONS ARE DISCLOSED,  NO ALTERATIONS OR ADDITIONS WITHOUT CONSENT OF PERSONS WHO HAVE AGREED TO TAKE THE FLATS; AND,  DEFECTS NOTICED WITHIN THREE YEARS TO BE RECTIFIED.”

(1)       After the plans and specifications of the building, as approved by the local authority as aforesaid, are disclosed or furnished to the person who agrees to take one or more flats, the promoter shall not make -

                                              

(i)           Any alteration in the structures described therein in respect of the flat or flats which are agreed to be taken, without  the previous consent of that person,

(ii)         Any other alterations or additions in the structure of the building without the previous consent of all the persons who have agreed to take flats in such building,

(2)     subject to sub-section (1), the building shall be constructed and completed in accordance with the plans and specifications aforesaid; and if any defect in the building or material used, or if any unauthorized change in the construction is brought to the notice of the promoter within a period of three years from the date of handing over possession, it shall, wherever possible, be rectified by the promoter without further charge to the persons who have agreed to take flats, and in other cases, such person shall be entitled to receive reasonable compensation for such defect or change.  Where there is a dispute as regards any defect in the building or material used, or any unauthorized change in the construction or as to whether it is reasonably possible for the promoter to rectify any such defect or change or as regards the amount of reasonable compensation payable in respect of any such defect or change which cannot be, or is not, rectified by the promoter, the matter shall, on payment of such fee as may be prescribed and within a period of three years from the date of handing over possession, be referred for decision to competent authority authorized by the State Govt.

SECTION – 8 – “REFUND OF AMOUNT PAID WITH INTEREST FOR FAILURE TO GIVE POSSESSION WITHIN SPECIFIED TIME OR FURTHER TIME ALLOWED.”

If …..

(a)   the promoter fails to give possession in accordance with the terms of the agreement of a flat duly completed by the date specified, or any further date or dates agreed to by the parties, or

(b)   the promoter for reasons beyond his control and of his agents, is unable to give possession of the flat by the date specified, or a further agreed date and a period of three months thereafter, or a further period of three months if those reasons still exist, then, in any such case the promoter shall be liable on demand, but without prejudice to any other remedies to which he may be liable, to refund the amounts already received by him in respect of the flat with simple interest at nine (9) percent per annum from the date he received the sums till the date the amounts and interest thereon is refunded, and the amounts and the interest shall be charged on the land and the construction if any thereon in which  the flat is or was to be constructed, to the extent of the amount due, but subject to  any other prior encumbrances.

SECTION NINE (9) : “NO MORTGAGE ETC., TO BE CREATED WITHOUT CONSENT OF PARTIES AFTER EXECUTION OF AGREEMENT FOR SALE.”

No promoter shall, after he executes an agreement to sell any flat, mortgage or create a charge on the said flat or the land, without the previous consent of the persons who take or agree to take the flats, and if any such mortgage or charge is made or created without such previous consent after the agreement referred to in Section four (4) is registered, it shall not affect the right and interest of such persons.

दि. १९.४.२०१७                          अनिल जोशी

                                                                      केंद्रप्रमुख                                     

                                           ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केन्द्र, पुणे.